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        對房屋面積測量方法的探討

        2013-07-20 11:15:03 來源: 測繪論壇 作者:
        聊聊

           摘要:本文主要針對房屋面積的測量方法做了以下簡單的介紹,其計量必須遵照國家法律的規定進行,同時相關的法律法規為房屋面積的公正計量順利開展提供法律保障和依據。通過日常工作中時常出現的問題,對照房產測量規范及權屬登記管理辦法,對計算房屋建筑面積的要素進行簡要論述。供參考。 
          關鍵詞:房屋;面積;測量 
          伴隨著現代城市建設的快速發展,房地產行業也在逐漸的發展著。然而,現如今有不少購房人對所購房屋的建筑面積、層高、層次、結構等因素愈加關注。特別是市場民在購買期房時,由于那時候房屋還沒有建好,購房合同上注的面積也是預估的面積,所以很多人在買到房子以后,總會感覺到房子的實際面積與當初在圖紙上了解的不一致,從而產生許多疑慮。下面,就房屋建筑面積及分攤聯系工作中的實際操作再作一番詳細的解釋。其中房屋建筑面積由套面建筑面積和分攤共有建筑面積組成。 
          1.計算建筑面積時易發生爭議部分的簡述 
          房屋建筑面積的計算是從房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積開始計算。這里勒腳是指室外地面(或散水)以上或窗臺線以下外墻面上增加的表面層,用于防止此部位墻體受雨雪浸濺和地下水上潮,一般采用水泥沙漿抹面。相對于此部位,室內稱之為踢腳線或踢腳板。所以,一般在外業測量時,無論是測量室內使用面積還是室外外圍建筑面積,我們一般采取在距離地面 1.00M左右的位置開始測量長度和寬度。 
          建筑物必須具備有上蓋并且結構牢固。比如沒有上蓋的架空通廊、天面上的天面、挑臺等等都不計算建筑面積,但例外就是,沒有上蓋的室外樓梯是計算一半建筑面積。同時,也并不是只要有結構牢固的上蓋就算建筑面積,比如,利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋,還有比如天面上的花園、泳池等等均不在計算建筑面積之列,這些在日常接待中并不多見,遇到相對多的就是雨篷以及只有一半左右頂蓋的陽臺,這些按照規范也不應計算面積。 
          就是2.20米及以上層高的概念,層高是指房屋一層的高度,即下層地面或樓板面到上層樓板面之間的垂直高度。這里容易混淆的一個概念就是凈高,凈高指的是下層樓板面到上層樓板底面的高度,通常在室內就可直接量取。實際上,凈高與層高之間只差一塊樓板的厚度。在我們的實際測量過程中,一般現在我們采取的方法就是在實地進行采點測量,以三次測量結果的平均值作為層高實測結果,再與建設工程規劃許可證上所載明的層高進行對照界定。但由于在建筑施工國標中允許施工時有±1.5cm 以內的施工誤差,這樣 2.20m 的界定在實際操作中就成了雷區,因為房產測量規范中嚴格規定層高達到 2.20m或以上的房屋才能計算建筑面積,假如在施工過程中有 1cm 的誤差,那么這層高的界定到底由誰來定就成了現在我們與其他相關部門無法溝通一致的疑結。 
          2.對房屋面積的計算原理進行“解讀” 
          以一幢單一住宅為例: 
          首先測量過程應遵循先整體、后局部,先外后內的原則,房屋外圍是矩形等規則圖形時,應測量房屋外圍邊長。當邊長無法直接測量時,應使用全站儀實測坐標計算邊長值。房屋存在圓形、弧形等不規則圖形,且無法通過施工平面圖或竣工平面圖獲得相應的圖形元素時,應使用全站儀沿該圖形邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標,通過解析法計算面積; 內部的測量如墻體厚度的測量規定房屋勒腳以上的外墻體厚度不包括粉刷層( 抹灰層) 、貼面等外墻保護層、外墻保溫層、凸出外墻面的結構柱、裝飾柱或裝飾性的幕墻。墻體厚度實測確有困難時,可參照設計尺寸、抹灰層、外墻裝飾帖面厚度按規定取值。 
          建筑面積的計算整幢房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高 2.20m 以上(含2.20m)的永久性建筑。 
          套內建筑面積計算:套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積(封閉陽臺按水平投影計算全面積,未封閉陽臺按水平投影計算一半面積)。套內建筑面積通俗地說就是分戶門內建筑中軸線范圍內的建筑面積與陽臺建筑面積之和。注:測量面積時應增加計算粉刷層及墻體的厚度。例:S套=(3.6+0.28)×(4.2+0.28)。 
          共有共用建筑面積的計算共有建筑面積的組成:

        a.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、值班警衛室等以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積;b.套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。一般多層住宅,整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋的各套套內建筑面積之和,以及作為獨立使用的地下室、車棚、人防工程等建筑面積,即為整幢房屋的共有建筑面積。特別說明的是,其中建筑物四周外墻的一半也作為分共有共用建筑面積參與分攤。 
          共有建筑面積分攤系數計算共有建筑面積分攤系數=共有分攤建筑面積之和/各套內建筑面積之和。 
          應分攤的共有建筑面積計算應分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數×套內建筑面積。 
          房屋的建筑面積 = 套內建筑面積 + 分攤的共有建筑面積如上即為房屋的建筑面積分析及北方地區房屋面積分攤的基本原理。但不管如何操作,有一點可以肯定,那就是,房屋建筑面積的公正計量必須遵照國家法律法規的規定進行,同時相關的法律法規為房屋建筑面積的公正計量順利開展提供法律保障和依據。 
          3.總結 
          綜上所述,房屋面積的測量工作是房地產稅費的征收、城鎮規劃和建設的重要依據,是一項當之無愧的技術性強、要求度高、服務于消費者切身利益的重要工作。因此,測算人員在測量的實際工作中需要細致縝密、一絲不茍,嚴格遵守國家測算實施標準規范,在高質量、高效率的工作中為房產事業做出更大貢獻。

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